Kauf von Immobilien durch Ausländer in der Türkei und das Grundbuchverfahren

Was Ausländer beim Kauf von Immobilien in der Türkei zuerst erledigen müssen

1. Beantragung einer Steueridentifikationsnummer

Ausländische Staatsangehörige, die in die Türkei einreisen und den Erwerb einer Immobilie planen, müssen zunächst eine (potenzielle) Steueridentifikationsnummer beantragen. Dies kann auf zwei Arten erfolgen:

A) Geben Sie in eine Suchmaschine "interaktif vergi dairesi" ein. Rufen Sie die Webseite „https://dijital.gib.gov.tr“ auf und füllen Sie das angezeigte Formular vollständig und korrekt aus. Es wird empfohlen, dass nach der Antragstellung erstellte Dokument im PDF-Format herunterzuladen und zu speichern.

B) Die Zuteilung einer Steuernummer durch das Finanzamt ist in folgenden zwei Fällen möglich:

• Personen, die zum Zweck des Erwerbs der türkischen Staatsbürgerschaft investieren möchten, sich jedoch zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht innerhalb der Grenzen der Türkei befinden,
• Ausländische Staatsangehörige, die trotz des Ausfüllens des entsprechenden Online-Antragsformulars keine Steueridentifikationsnummer über das System erhalten haben.

2. Notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses

Das Grundbuchamt am Standort der Immobilie verlangt, dass dem Antrag eine notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses (nicht nur eine Kopie) beigefügt wird. In diesem Zusammenhang werden die Übersetzungen von unserer Kanzlei angefertigt und notariell beglaubigt.

3. Überprüfung der Verkaufsfähigkeit der Immobilie an ausländische Personen

Es gibt einige gesetzliche Beschränkungen für den Kauf von Immobilien in der Türkei durch ausländische Personen. Diese Beschränkungen lauten wie folgt:

• Die Gesamtfläche der zu erwerbenden Immobilie darf 30 Hektar nicht überschreiten. Diese Obergrenze kann jedoch durch einen Beschluss des Präsidenten auf bis zu 60 Hektar erhöht werden.
• Ausländische Staatsangehörige dürfen nicht mehr als 10 % der Gesamtfläche eines Bezirks, der in Privatbesitz ist, als Immobilien besitzen.
• Die zu erwerbende Immobilie darf sich nicht in militärischen Sperrgebieten oder besonderen Sicherheitszonen befinden. Diese Regelung zielt darauf ab, ausländische Staaten daran zu hindern, innerhalb der Grenzen unseres Landes nachrichtendienstliche Tätigkeiten auszuüben oder militärische Einrichtungen zu überwachen. Immobilien in solchen Sicherheitszonen können nur mit Genehmigung der zuständigen Provinzverwaltung von Ausländern erworben werden.

Immobilienkaufprozess: Erste Phase (erforderliche Dokumente)

In der ersten Phase des Immobilienkaufprozesses sind folgende Schritte zu beachten:

1. Immobilienbewertungsbericht

Seit dem 04.03.2019 ist es für ausländische Staatsangehörige, die in der Türkei Immobilien kaufen oder verkaufen, gesetzlich vorgeschrieben, ein Wertgutachten für die betreffende Immobilie erstellen zu lassen. Dieser Bericht ist eines der Dokumente, welcher beim Verkauf vorgelegt werden muss. Wird die Immobilie zum Zweck der Einbürgerung erworben, muss die Bewertung durch GEDAŞ vorgenommen werden, andernfalls durch eine von der Bankaufsichtsbehörde zugelassene Stelle. Die in das System hochgeladenen Bewertungsgutachten sind drei Monate lang gültig.

Neuregelung ab Juli 2024:

Seit der Gesetzesänderung, die im Juli 2024 in Kraft getreten ist, entfällt die Pflicht zur Vorlage eines Gutachtens für ausländische Staatsangehörige beim Grundbuchamt. Käufer und Verkäufer müssen den Verkehrswert der Immobilie nun nicht mehr durch ein offizielles Gutachten belegen.

2. Zahlung gemäß den geltenden Rechtsvorschriften

a) Zahlung über ein Bankkonto

Grundsätzlich sind Ausländer gesetzlich nicht verpflichtet, ein Bankkonto in der Türkei zu eröffnen. Jedoch muss der Kaufpreis für Immobilien über ein Bankkonto bezahlt werden. Es ist zu beachten, dass die Eröffnung eines Bankkontos eine reibungslosere und ordnungsgemäßere Abwicklung der Transaktionen ermöglicht. Weitere Informationen zur Eröffnung eines Bankkontos finden Sie in unserem Rechtsblog „Eröffnung eines Bankkontos in der Türkei durch Ausländer“. Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Käufer die Zahlung auf ein Mandantenkonto unserer Kanzlei überweist. In diesem Fall wird die Zahlung von uns abgewickelt.

b) Devisenkaufbeleg

Beim Devisenkaufbeleg handelt es sich um ein offizielles Dokument, das von der Bank ausgestellt wird. Dieser gibt an, dass der ausländische Käufer, vor der Eigentumsumschreibung, die Fremdwährung auf seinem Bankkonto wechselt und den Kaufpreis in Türkischer Lira an den Verkäufer überweist. Unabhängig davon, ob eine Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltsgenehmigung beantragt wird, ist dieser Beleg für den Immobilienerwerb zwingend erforderlich. Der Umtausch von Fremdwährungen ist nur über autorisierte Banken möglich. Der Umtausch in Wechselstuben oder auf privatem Wege wird nicht akzeptiert.

Immobilienkaufprozess: Zweite Phase (erforderliche Dokumente)

1. Vom Verkäufer einzureichende Dokumente

Der Antrag auf Verkauf einer Immobilie muss vom Verkäufer über das e-Devlet-System (www.turkiye.gov.tr) auf der Web Tapu Plattform gestellt werden. Für eine zügige Abwicklung des Verkaufs ist es wichtig, dass die folgenden Unterlagen vor dem Verkauf bereitgestellt werden:

• Erdbebenversicherung (DASK)
• Vom Rathaus ausgestellte Bescheinigung über den Marktwert der Immobilie

2. Vom Käufer einzureichende Dokumente

Bei der Beantragung über das Web Tapu System muss der Käufer folgende Dokumente hochladen:

A. Notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses (die Übersetzung wird von unserer Kanzlei angefertigt)

B. Devisenkaufbeleg (für Details siehe oben)

C. Bankbeleg (je nach Situation)

Wenn der Kauf im Rahmen eines Staatsbürgerschaftsantrags erfolgt, muss der Bankbeleg beim Grundbuchamt vorgelegt werden. 

D. Foto

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ist das Anbringen von Fotos auf Grundbuchunterlagen nicht mehr erforderlich. Auf Wunsch der Parteien kann jedoch ein Foto beigefügt werden.

E. Formular zur Angabe der Ausweisdaten

Wenn eine der Parteien bei Kauf- und Verkaufstransaktionen ausländischer Staatsangehöriger ist, muss dieses Formular vollständig ausgefüllt und in das Web Tapu System hochgeladen werden. Es muss die aktuelle Version des Formulars verwendet werden.

F. Dolmetscher

Wenn der ausländische Käufer persönlich an der Transaktion teilnimmt und kein Türkisch spricht, muss während der Grundbucheintragung ein vereidigter Dolmetscher mündlich übersetzen. Diese Dienstleistung wird Ihnen von ALN Anwaltskanzlei mit unseren türkisch- und deutschsprachigen Dolmetschern angeboten.

E. Vollmacht

Ausführliche Informationen zur Ausstellung einer Vollmacht finden Sie in unserem Rechtsblogbeitrag „Eine Vollmacht für die Türkei“.

Immobilienkaufprozess: Dritte Phase (Web Tapu Antrag & Zahlung der Gebühren)

Nach Erhalt der erforderlichen Unterlagen ist ein Antrag im Web Tapu System zu stellen. Dort sollte die Option „Verkauf an Ausländer“ ausgewählt und alle erforderlichen Angaben vollständig ausgefüllt werden.

A) Web Tapu Antrag

Bei der Antragstellung müssen die Informationen, wie die Nummer des Flurstückplans, Nummer der Flurkarte, Flurstücknummer und der unabhängigen Einheit, korrekt angegeben werden. Wenn die Transaktion durch einen Bevollmächtigten erfolgt, muss dies auch angegeben werden. Wenn der Kauf zum Zweck der Einbürgerung erfolgt, muss dies ebenfalls ausdrücklich angegeben werden. Die Informationen zur Vollmacht und zum vom Rathaus ausgestellten Dokument über den Marktwert der Immobilie müssen vollständig in das System eingegeben werden. Außerdem muss der im Devisenkaufbeleg angegebene Betrag genau mit dem Verkaufspreis der Immobilie übereinstimmen.

Wird die Immobilie mit dem Ziel erworben, die türkische Staatsbürgerschaft zu erlangen, ist ein entsprechender Vermerk im Grundbuch erforderlich. In diesem muss vermerkt werden, dass die betreffende Immobilie für einen Zeitraum von drei Jahren nicht verkauft werden darf. Wenn durch den Erwerb mehrerer Immobilien der für die Staatsbürgerschaft erforderliche Wert erreicht werden soll, muss dieser Vorgang nach dem Erreichen des Gesamtwertes durchgeführt werden.

B) Gebühren:

Bei Verkaufstransaktionen müssen Verkäufer und Käufer jeweils 2 % des Immobilienwertes, insgesamt also 4 % Grunderwerbsteuer zahlen. Zusätzlich wird eine variable Grunderwerbssteuer erhoben, deren Höhe von der Provinz bzw. dem Bezirk abhängt, in dem sich die Immobilie befindet. Die Gebühren sind von den Parteien je zur Hälfte zu tragen. 

Immobilienkaufprozess: Vierte Phase (Unterschriftsphase)

Stellt die Behörde fest, dass die Unterlagen unvollständig sind, werden die Beteiligten entsprechend informiert. Sie werden aufgefordert, die fehlenden Unterlagen nachzureichen. Sobald die Unterlagen vollständig sind und der Antrag unterschriftsreif ist, informiert das System die Beteiligten per SMS. Diese Benachrichtigung enthält sowohl die Höhe der zu entrichtenden Gebühr als auch das Datum und die Uhrzeit der Unterzeichnung.

Nach dieser Benachrichtigung:

• Ist die angegebene Gebühr zu entrichten.
• Ist der Käufer ausländischer Staatsangehöriger und spricht er kein Türkisch, wird ein vereidigter Dolmetscher hinzugezogen, und die Parteien erscheinen mit allen Originalunterlagen zum festgelegten Termin beim Grundbuchamt. Diese Dienstleistung wird Ihnen von ALN Anwaltskanzlei mit unseren türkisch- und deutschsprachigen Dolmetschern angeboten.

Die Vorteile einer anwaltlichen Unterstützung beim Kauf einer Immobilie

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei ist mit zahlreichen rechtlichen und technischen Schritten verbunden. Dazu gehören die Einholung von Wertgutachten, die Zahlung des Kaufpreises und der Gebühren, die Ausstellung von Kaufbelegen in Fremdwährung und deren Übereinstimmung mit dem Kaufpreis, die Beantragung der Web Tapu und der Abschluss der Grundbucheintragung.

Es empfiehlt sich daher, den Kauf einer Immobilie durch ausländische Staatsangehörige mit Hilfe eines in diesem Bereich spezialisierten Rechtsanwalts abzuwickeln. Der Rechtsanwalt übernimmt sowohl die Überprüfung der offiziellen Verfahren bei den Grundbuchämtern als auch die ordnungsgemäße Vorbereitung und Einreichung aller erforderlichen Unterlagen. Eine sorgfältige Abwicklung des Verfahrens ist insbesondere dann von großer Bedeutung, wenn die Transaktion zum Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft oder einer Aufenthaltsgenehmigung führt.

In diesem Zusammenhang freuen wir uns, Ihnen als ALN Rechtsanwaltskanzlei mit unseren fachkundigen und deutschsprachigen Rechtsanwälten eine zuverlässige und qualifizierte Rechtsberatung beim Kauf von Immobilien durch Ausländer anbieten zu können.