Türkiye’de Taşınmaz Satın Alımında Yabancıların İlk Yapması Gerekenler
1. Vergi Kimlik Numarasının Temini
Türkiye'ye giriş yapan ve taşınmaz edinmeyi planlayan yabancı uyruklu kişilerin ilk olarak (potansiyel) vergi kimlik numarası edinmeleri gerekmektedir. Bu işlem, aşağıda belirtilen iki yöntemden biriyle gerçekleştirilebilir:
A) Arama motoruna "interaktif vergi dairesi" yazarak, "https://dijital.gib.gov.tr" adresine erişilmeli ve açılan formda istenen bilgiler doğru ve eksiksiz bir şekilde doldurulmalıdır. Başvurunun ardından oluşturulan belgenin PDF formatında indirilerek saklanması tavsiye olunur.
B) Türkiye'de ikamet eden yabancılar açısından, vergi dairesi tarafından vergi numarası tahsisi şu iki durumda mümkündür:
- Türk vatandaşlığının istisnai yolla kazanılması amacıyla yatırım yapmak isteyen ancak başvuru tarihinde Türkiye sınırları içinde bulunmayan kişiler,
- İlgili çevrimiçi başvuru formunu doldurmuş olmasına rağmen sistem üzerinden vergi kimlik numarası alamayan yabancı uyruklu kişiler.
2. Noter Onaylı Pasaport Tercümesi
Taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğü, başvuru dosyasına noter tasdikli pasaport tercümesi (sadece fotokopi değil) eklenmesini şart koşmaktadır. Bu kapsamda, tercüme işlemleri tarafımızca yürütülmekte ve noter onaylı şekilde hazırlanmaktadır.
3. Taşınmazın Yabancı Gerçek Kişilere Satışa Uygunluğunun Tespiti
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesine ilişkin bazı yasal sınırlamalar bulunmaktadır. Bu sınırlandırmalar aşağıdaki gibidir:
- Satın alınacak taşınmazın toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez. Ancak bu üst sınır, Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara kadar artırılabilir.
- Yabancı uyruklu kişiler, özel mülkiyete konu bir ilçedeki toplam yüzölçümünün ’unu aşacak şekilde taşınmaz sahibi olamazlar.
- Satın alınacak taşınmazın askeri yasak bölgeler veya özel güvenlik bölgeleri içerisinde bulunmaması gerekmektedir. Bu düzenleme; yabancı devletlerin ülkemiz sınırları içinde istihbarat toplama ya da askeri tesisleri izleme faaliyetlerini engellemeyi amaçlamaktadır. Bu tür güvenlik bölgelerinde yer alan taşınmazlar, yalnızca ilgili Valilikten alınacak izin doğrultusunda yabancı kişiler tarafından satın alınabilir.
Taşınmaz Satın Alma Süreci: Birinci Aşama (Gerekli Belgeler)
Yabancıların ilk yapması gerekenler hakkında bilgi verdikten sonra, taşınmaz alim sürecinin ilk aşamasında yapılması gerekenler aşağıdaki gibidir:
1. Taşınmaz Değerleme Raporu
04.03.2019 tarihinden itibaren, yabancı uyruklu şahısların Türkiye’de taşınmaz alım veya satım işlemlerinde, ilgili taşınmaza ilişkin bir değerleme raporunun düzenlenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu rapor, satış işlemi esnasında ibraz edilmesi gereken belgelerden biridir. Şayet taşınmaz, vatandaşlık başvurusu amacıyla satın alınıyorsa değerleme işlemi GEDAŞ tarafından; aksi durumda ise Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca gerçekleştirilmelidir. Sisteme yüklenen değerleme raporları üç ay süreyle geçerliliğini korur.
2. Ödemenin Usule Uygun Şekilde Yapılması
a) Banka Hesabı Aracılığıyla Ödeme
Yabancıların Türkiye’de banka hesabı açması yasal bir mecburiyet teşkil etmese de, taşınmaz satış bedelinin banka kanalıyla ödenmesi zorunludur. Banka hesabı açılması halinde işlemlerin daha sağlıklı ve düzenli yürütülebileceği unutulmamalıdır. Banka hesap açılışı ile ilgili „Yabancıların Türkiye’de Banka Hesabı Açma Süreci” adlı hukuk bloğumuzda detaylı olarak anlatılmıştır. Ayrıca, alıcının ofisimize ait müvekkil hesaplarına ödeme yapması da mümkündür; bu durumda ödeme süreci de tarafımızca yönetilmektedir.
b) Döviz Alım Belgesi
Tapu işlemlerinden önce, yabancı alıcının banka hesabında bulunan dövizi bozdurup, satış bedelini Türk Lirası olarak satıcıya göndermesi esnasında, bankaca düzenlenen resmî belgedir. Vatandaşlık ya da ikamet izni talep edilip edilmediğine bakılmaksızın, taşınmaz alımlarında bu belgenin alınması zorunludur. Dövizin yalnızca yetkili bankalar aracılığıyla bozdurulması geçerli olup; döviz bürosu veya şahsi yollarla yapılan bozdurma işlemleri kabul edilmemektedir.
Taşınmaz Satın Alma Süreci: İkinci Aşama (Gerekli Belgeler)
1. Satıcı Tarafından Temin Edilmesi Gereken Belgeler
Taşınmaz satış başvurusu, satıcı tarafından e-Devlet (www.turkiye.gov.tr) sistemi üzerinden Webtapu platformuna girilerek yapılmalıdır. Satış işlemi öncesinde aşağıda belirtilen belgelerin temin edilmesi işlemlerin hızlı yürütülmesi açısından önem taşır:
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
- Belediyeden alınacak olan taşınmaza ait emlak rayiç bedel yazısı
2. Alıcı Tarafından Temin Edilmesi Gereken Belgeler
Webtapu sistemi üzerinden yapılacak başvuruda alıcı tarafından yüklemesi zorunlu olan belgeler şunlardır:
A. Noter Onaylı Pasaport Tercümesi (Tercüme İşlemleri tarafımızca yapılmaktadır)
B. Döviz Alim Belgesi (Detaylar yukarıda belirtilmiştir)
C. Banka Dekontu (Duruma Göre)
Eğer alım işlemi vatandaşlık başvurusu kapsamında gerçekleştiriliyorsa, banka dekontunun tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.
D. Fotoğraf
Yasal mevzuat gereği tapu belgelerine fotoğraf yapıştırma zorunluluğu kaldırılmıştır; ancak tarafların talebi halinde fotoğraf eklenmesi mümkündür.
E. Kimlik Bilgileri Beyanı Formu
Alım-satım işlemlerinde taraflardan birinin yabancı olması halinde bu formun eksiksiz doldurularak Webtapu sistemine yüklenmesi gereklidir. Belgenin güncel versiyonunun kullanılması zorunludur.
F. Tercüman
Yabancı alıcı bizzat işlemde bulunacaksa ve Türkçe bilmiyorsa, tapu işlemi esnasında yeminli tercüman tarafından sözlü tercüme yapılmalıdır. Türkçe ve Almanca bilen tercümanlarımız ile bu hizmet ALN Hukuk Bürosu tarafından sizlere sunulmaktadır.
G. Vekaletname
Vekaletname düzenlenmesine ilişkin kapsamlı bilgilere “Türkiye'de geçerli bir vekâletnamenin düzenlenmesi” adlı hukuk blogumuzda yer verilmiştir.
Taşınmaz Satın Alım Süreci: Üçüncü Aşama (Webtapu Başvurusu & Harçların Ödenmesi)
Gerekli belgelerin temin edilmesini takiben Webtapu sistemine başvuru yapılmalı; “yabancıya satış” sekmesi seçilerek ilgili bilgiler eksiksiz biçimde girilmelidir.
A) Webtapu Başvurusu
Başvuru esnasında taşınmazın ada, pafta, parsel ve bağımsız bölüm numarası gibi bilgilerin doğru şekilde yazılması, vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa bu durumun belirtilmesi, alımın vatandaşlık amacıyla gerçekleştiriliyorsa bunun da açıkça ifade edilmesi gerekir. Vekaletname ve belediyeden alınacak emlak rayiç bedel belgesine ilişkin bilgilerin eksiksiz şekilde sisteme girilmesi gerekmektedir. Ayrıca, döviz alım belgesinde belirtilen tutar ile taşınmaz satış bedelinin birebir örtüşmesi zorunludur.
Vatandaşlık kazanımı amacıyla taşınmaz alımı söz konusuysa, ilgili taşınmazın üç yıl süreyle devredilemeyeceğine ilişkin şerhin tapu kaydına eklenmesi gerekir. Eğer birden fazla taşınmaz edinimi ile vatandaşlık için gerekli değere ulaşılmak isteniyorsa, toplam bedele ulaşıldıktan sonra bu işlem yapılması gerekmektedir.
B) Harçlar:
Satış işlemlerinde, taşınmaz bedeli üzerinden satıcı ve alıcı ayrı ayrı %2 oranında olmak üzere toplamda %4 tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu il veya ilçeye göre değişkenlik gösteren döner sermaye bedeli de alınmaktadır. Harç ödemeleri taraflarca eşit şekilde yapılmalıdır.
Taşınmaz Satın Alım Süreci: Dördüncü Aşama (İmza Aşaması)
Başvurunun ardından ilgili tapu sicil müdürü başvuru evraklarını incelemeye alır. Eksiklik tespiti halinde taraflara bildirimde bulunularak evrakların tamamlanması istenir. Evraklar tamamlandıktan ve başvuru imzaya uygun hale geldikten sonra sistem üzerinden, harç tutarı ile birlikte imza günü ve saati taraflara SMS yoluyla bildirilir.
Bu bildirim sonrası:
- Belirtilen harç tutarı ödenir.
- Alıcı yabancı uyruklu ve Türkçe bilmiyorsa, yeminli tercüman temin edilir ve taraflar, belirlenen tarih ve saatte tüm evrakların asılları ile birlikte tapu sicil müdürlüğünde hazır bulunurlar.
Taşınmaz Satın Alma Sürecinin Bir Avukat Tarafından Takip Edilmesinin Önemi
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme süreci; değerleme raporlarının temininden, bedellerin ve harçların ödenmesine, döviz alım belgelerinin düzenlenmesine ve satış bedel ile uyumlu olmasına, Webtapu başvurusundan tapu işlemlerinin tamamlanmasına kadar birçok hukuki ve teknik aşamayı kapsamaktadır.
Bu nedenle, yabancı uyrukluların taşınmaz alım işlemlerinin, alanında uzman bir avukatın danışmanlığı eşliğinde yürütülmesi tavsiye edilmektedir. Avukat, hem tapu müdürlükleri nezdindeki resmi işlemlerin takibini hem de gerekli tüm belgelerin usulüne uygun şekilde hazırlanmasını ve sunulmasını sağlar. Özellikle işlemin Türk vatandaşlığı kazanımı ya da ikamet izni alınması gibi sonuçlar doğurması halinde, sürecin daha titizlikle yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.
Bu bağlamda, ALN Hukuk Bürosu olarak yabancıların taşınmaz satın alma sürecinde, uzman ve Almanca avukatlarımız aracılığıyla sizlere güvenilir ve nitelikli hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktan memnuniyet duyarız.
