Türk Gayrimenkul Piyasası: Türkiye'de Gayrimenkul Alımı ve Satımı

Türkiye'de gayrimenkul satın alınmasına ilişkin uzman avukattan tavsiyeler ve dikkat edilmesi gereken hususlar

Ev satın alırken alınması gereken önlemler!

Bir gayrimenkul satın alırken güvenli bir yol izlemek için göz önünde bulundurulması gereken birçok önemli faktör vardır. Aşağıda, güvenli ve sorunsuz bir süreç için dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar yer almaktadır. Bir ev satın alırken hem maddi olarak hem de kanunen mağdur olmamak için dikkate almanız gereken en önemli noktalar şunlardır:

1. Mülk alımının ilk ve en önemli aşaması tapu senedidir:

• Tapu senedinin üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı şerhin bulunup bulunmadığına ilişkin takyidat sorgulaması yapılmalıdır.
• Tapu senedindeki bilgilerin gayrimenkulü satan kişiyle eşleşip eşleşmediği kontrol edilmelidir.

2. Sıfır bir ev satın alırken aşağıdaki kriterler göz önünde bulundurulmalıdır: 

• Müteahhidin inşaat ruhsatı olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Yapı ruhsatının mevcut olup olmadığı ve genel kullanım durumu kontrol edilmelidir.

3. İkinci el bir ev alırken nelere dikkat edilmesi gerekir? 

• Evin uzman kişiler tarafından değerlendirilmesi ve bina ile ilgili bilirkişi raporu alınması önemlidir.
• Tapudaki bilgilerin doğruluğu ve geçmiş vergi borçlarının olup olmadığı kontrol edilmelidir.

4. Gayrimenkulün değer tespiti: 

• Emlak fiyat endeksleri ve benzer evlerin fiyatları incelenmelidir.
• Ev sahibi veya emlakçı tarafından istenen bedelin makul olup olmadığı kontrol edilmeli, bu bağlamda uzman bir bilirkişiden değerleme raporu alınmalıdır.

Hukuki değerlendirme raporunun hazırlanması - Türkiye'de gayrimenkul değerlemesi

Müvekkillerimiz Türkiye'de bir mülk satın almaya karar verdiğinde, gayrimenkul üzerinde herhangi bir kısıtlamanın (şerhin) olup olmadığını bildiren bir hukuki inceleme raporu hazırlanır. Yapılan hukuki inceleme sonrasında gayrimenkulün satın alınmasına karar verilmesi hâlinde, müvekkilin talebi doğrultusunda mülkün satın alınmasına ilişkin başvuru işlemleri gerçekleştirilir.

Hukuki değerlendirme raporu hazırlandıktan sonra müşterinin onayı ile gayrimenkul alış işlemlerine geçilir. Bu süreç, Türkiye'deki olası dolandırıcılığa karşı korunmanızı sağlar.

Yabancı uyrukluların gayrimenkul satın almalarına ilişkin yasal düzenlemeler

Taşınmaz edinmesine izin verilen yabancı uyruklular, mülkiyet hakkının sınırları çerçevesinde her türlü taşınmazı satın alabilirler (daire, iş yeri, arsa, tarım arazisi, vb.).

Ancak yabancılar tarafından dikkate alınması gereken birkaç düzenleme bulunmaktadır:

Edinilen mülk üzerinde herhangi bir yapılaşma yoksa yabancı malik, projenin konusuna bağlı olarak iki yıl içinde orada bir proje geliştirmek için yetkili kamu idaresine başvurmalıdır.

Yabancı bir kişi, ülke genelinde 30 hektara kadar taşınmaz mülk ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu miktar, cumhurbaşkanı kararıyla iki katına kadar artırılabilir.

Yabancı uyruklular, askerî yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde mülk edinemez veya kiralayamaz. Askerî makamlardan alınan izin üzerine, belirli güvenlik bölgelerinde mülk satın alabilir veya kiralayabilirler.

Yabancıların gayrimenkul edinimi, bir ilçedeki toplam özel mülkiyet alımına açık alanın en fazla yüzde onu ile sınırlıdır. Bu sınıra ulaşılması hâlinde, yabancıların bu bölgede mülk edinmelerine izin verilmeyecektir. Bu düzenleme, yerli ve yabancı gayrimenkul edinimi arasındaki dengenin korunmasına hizmet etmekte ve yabancı alıcıların sahip olduğu gayrimenkullerin ölçüsüz bir şekilde artmasını engellemektedir.

Gayrimenkul satın alma süreci: Adım adım Türkiye'de emlak satın alma rehberi

I. Hazırlık ve araştırma safhası

• Gayrimenkul ile ilgili tapu senedi (tapu bilgileri): Bir ev satın alırken dikkat etmeniz gereken en önemli husus tapu senedini kontrol etmektir. Mülkün mülkiyet durumu, tapu kaydı ile belirlenir. Bu kayıtlar mal sahibinin kim olduğunu belirlemek için kullanılır.
• Tapudan edinilebilecek bilgiler: Tapu verileri; parsel ve ada numarası, parsel numarası, tapu kaydına ilişkin blok ve kat bilgileri gibi mülkle ilgili ayrıntılı bilgiler içerir.
• Takyidat bilgileri (şerhler, irtifak hakkı, haciz vb.): Mülk üzerindeki şerhleri gösteren takyidat bilgileri kontrol edilmelidir. İrtifak hakları, haciz veya satılamaz/ devredilemez şerhi gibi kayıtlar varsa bunlar dikkate alınmalıdır.
• İmarla ilgili son durum: Gayrimenkulün imar planının son durumu incelenir. Bu bilgi, mülkün kullanım ve inşaat durumu hakkında bilgi sağlar.
• Vergi borcu durumu: Mülkün birikmiş vergi borcu olup olmadığı kontrol edilir. Vergi borçları alıcı için önemli bir mali yük oluşturabilir.
• Emlak beyan değeri: Mülkün son emlak beyan değeri belirlenir. Bu, tapu alırken ve satarken ödenecek harç miktarını etkileyebilir. Tapu sicilinde satış fiyatının düşük gösterilmesi cezai kovuşturmaya yol açabilir.

II. Satın alma sürecinin tamamlanması

Gayrimenkulün devri, satış sözleşmesinin imzalanması ve ardından tapu siciline kaydedilmesiyle gerçekleşir. Bu nedenle, tapuda imzaların atılmasından önce, üzerinde mutabık kalınan satın bedelinin tamamının ödenmiş olup olmadığı kontrol edilmelidir. Taraflar arasında bir güvensizlik söz konusuysa alıcının satıcıya satın alma bedeli tutarında bir çek vermesi tavsiye edilir. Bu, satışın sorunsuz ve güvenli bir şekilde tamamlanmasını sağlar.

İşlemin gerçekleştirilmesi için bir başka seçenek de Almanya'daki noterlik prosedürüne benzeyen Taputakas sisteminin kullanılmasıdır. Taraflar, bu sistemi kullanarak satın alma bedelinin Takasbank'a aktarılmasını ve orada bloke edilmesini sağlayabilirler. Satıcı, tutarın bloke edildiğini onaylar onaylamaz tapu sicilinde tapuyu imzalayabilir. İmzanın ardından satın alma bedeli otomatik olarak satıcının hesabına aktarılır. Bu yöntem, her iki taraf için de yüksek düzeyde güvenlik sağlar. Ayrıca, tapu sicilindeki bireysel adımların ilerleyişi hakkında bir kısa mesaj (SMS) ile bilgilendirilirler.

Mülk alımının tapu sicilinde resmî olarak onaylanmasından ve imzalanmasından sonra mülkiyetin alıcıya devri gerçekleşir. Türk tapu sicilinde sözleşmenin imzalanması sırasında, alıcı satın alma bedelinin tamamını ödediğini, satıcı da tutarın tamamını aldığını karşılıklı olarak teyit eder. Sonuç olarak alıcı, mülkü satın aldıktan sonraki üç ay içinde emlak vergisini ödemek için ilgili yerel makama bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

Satın aldıktan sonra mülkünüzün bakımı ve yönetimi

I. Resmî dairelere başvuru işlemleri ve düzenli bakım ve onarımlar

Diğer tüm resmî başvuruların yapılması, örneğin elektrik, su ve benzeri hizmet alımlarının gerçekleştirilmesini kapsar. Buna ek olarak, yokluğunuzda mülkün yönetimi, mal sahipleri kurulu toplantılarında temsil edilme, bakım ve onarım hizmetlerinin koordine edilmesi ve gerektiğinde tadilat ve tamirat işlerinin yürütülmesini içerir.

II. Mülkün kiralanması

Yabancı yatırımcılar, Türkiye'deki mülklerini herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın diledikleri gibi kiraya verebilirler. Mülkün ticari amaçlarla kullanılması hâlinde, hem yabancı yatırımcılar hem de yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları gelir vergisinden muaftır. 

III. Mülkün satılması (değer tespiti)

Hukuk büromuz, mülk satışınızın başından son aşamaya kadar size yardımcı olmaktadır. Mülkünüzün güncel değeri ve durumu hakkında bilirkişi raporunun hazırlanmasını sağlıyor ve tüm süreçle ile ilgili olarak satış sözleşmesinin sorunsuz bir şekilde hazırlanmasından satış bedelinin transferine kadar her aşamada size yardımcı oluyoruz.